集合住宅（マンション・ビル・アパート）の外装リニューアルのご提案
近年では、マンションの供給過剰の時代であり、空室のマンションが多く見られます。 「空室が埋まらない」「次の入居者がいない」など、お悩みではありませんか？ 上記のお悩みに該当するオーナー様、”家賃の値下げ”に踏み切る前に、資産であるマンションの外観を、見直す事をおすすめします。「美しい外観」 は、入居者の住居選びの選択肢の一つです。新築後8年～10年を経過した頃から、劣化が顕著に現れます。回りのマンションに比べ見劣りするようであれば、注意が必要かもしれません。 まず第一に安定した入居率効を維持し、効率的なマンションの運営をするために、外壁の塗替えによってマンションを美しくすることをご検討されてはいかがですか？
入居率アップの為の４つのポイント
- 見た目の清潔感（リフォーム、点検を定期的に行っている）
- 清掃が行き届いているか否か
- 内装リフォームがされている（近年ではリノベーションと言われています）
- オートロックや防犯カメラ設置など付加機能・価値
賃貸マンションの、リニューアル（リノベーション）はなぜ必要なのでしょうか？
答えは簡単です！少しでも成約率をあげるためですよね。
例えば、外壁の寿命だと、外装を塗り直します。ですが、外装の塗替えは外装の見た目を元通りにするだけに過ぎません。ですが、リニューアルとは、新しい価値を生み出し、市場のニーズに対応した商品に作りかえて、最新デザインの外装にします。具体的にいうと、何の変哲もない白のどこにでもありそうなマンションを、近代的なカラーを使用し、2色にしたり、部分的にカラーを変更したりと、デザイン性を重視します。ペンキの色やタイルの色を変更するだけであれば、たいしたコストは掛かりませんが、外装のイメージは大きく変わります。
アパレル業界が20年前の商品を売ろうとしても売れないのと同じで、マンションも建てた時と同じ色で塗装をするだけでは、入居率のアップは望めず、時の流れとともに物件の価値は下がってしまいます。リニューアル（リノベーション）とは、修復や維持だけの意味ではありません。 デザイン性を付加する事で、物件価値を保つ事ができ、今まで通り、もしくは今以上の賃料をキープする事もできます。 賃貸経営が成功するかどうかは、ローン返済期間が及ぶ30～35年の間に家賃を下げず、いかに空室状況なくし、稼働率を上げるかがポイントとなります。長く安定した家賃収入を得るためには、建物の現状を把握し、計画的に修繕をしっかりと行い、競争力を維持しなければなりません。
■各部位の状態でわかる、修繕のタイミング
| 部位名 | 耐用年数の目安 | 備考 | |
|---|---|---|---|
| 建物本体 | RC | 約50～60年 | 構造や改修履歴により、多少実際の耐用年数には物件格差はありますが、競争が激化する中で競争力を維持していくことは簡単ではなくなっているかもしれません。したがって、賃貸物件としては、実際の耐用年数より短くなることが予測されます。 |
| 鉄骨 | 約40～50年 | ||
| 木造 | 約30～40年 | ||
| 外壁塗装 | アクリル | 約4～6年 | 塗装表面の白華（チョーキング)現象、コーキング材のスキ・キレ（硬化）、深いひび割 れの発生、鉄筋からと思われるサビの発生には要注意です。このような症状が出ると何より見た目が悪くなります。建物の壁内部にも影響が出ます。賃貸物件もは見た目が競争力維持の重要なキーポイントとなっています。 |
| ウレタン | 約6～8年 | ||
| シリコン | 約8～10年 | ||
| フッ素 | 約15～20年 | ||
| 外壁タイル | 約25～30年 | タイルのクラックや浮き、エフロ（白華現象）、壁面の汚損、サッシ回りやタイル目地のコーキングの劣化などが発生し始 めた時には要注意です。 このような症状が出るとタイルの落下による事故発生の可能性もありますし、キレイに見えるはずのタイルの見栄えも悪くなり、物件 の競争力が落ちてしまいます。 | |
| 防水 | 約10～12年 | 防水に関しては物件の競争力を挙げるというよりも、水漏れなどの瑕疵の問題を防ぐために行うものです。防水は防水表面のひび割れ、防水層ジョイントのズレ、立上り部防水層のふくれやズレ、表面塗料の褪色などの症状が出た場合には要注意です。 | |
築10年ぐらいまでの築浅の物件は新しいので、何もしなくとも入居者は入るでしょう。ですが、築10年を過ぎたあたりから、物件の競争力が下がり、なかなか入居者が見つからない、空室が目立つようになってきます。ですので、ローンの返済期間を考慮し、築10年目～35年目までの期間をどのようにして物件の競争力を維持させるかが賃貸経営で重要なポイントとなってきます。
ですので、賃貸経営で収益をあげているオーナー様は、競争力が低下し始める、築10～15年ぐらいを目途に、外装や内装に対策していきます。
マンション・アパートの塗装には「アステックペイント」がおすすめ
アステックペイント塗料は、オーストラリアで使われている塗料で、紫外線への耐久力が日本の塗料の約3倍あり、経済的です。
カラーも豊富にあり、色選びが楽しくなります。
耐久性～塗料の最大の劣化原因「紫外線」に強いから塗装が長持ち～
オーストラリアは紫外線が日本の3倍以上あるので、オーストラリア生まれのアステックペイントは、紫外線に対して圧倒的な耐候性があります。
寒暖にも強く、塩害や酸性雨にも非常に強い耐久性があります。
経済性～生涯コストの安さの秘密はアステック独自の「塗り重ね設計」～
寿命が短い塗料は毎回「下塗り＋上塗り」という2度塗りが当たり前ですが、アステックペイントの塗料は、塗り替え2回目以降は下塗りの必要がなく、10～15年ごとに上塗り塗装だけで大丈夫です。
防水性～塗膜の伸縮性で、建物内部への水の侵入を遮断～
アステックペイントは660%もの伸縮性がある、外壁用防水塗料です。
この伸縮する性質によって、建物のひび割れや動きなどに塗膜が追随し、水が入ってくる隙間を作りません。
遮熱性～塗るだけで室内の温度を3℃～5℃もダウン～
一般的な塗料と比べアステックペイントの塗料は、塗るだけで外壁や表面の温度を20℃～30℃下げることができます。表面の温度を下げることで室内へ入ってくる熱を落とすことができ、結果冷暖房効率がよくなります。
※遮熱効果は立地条件や建物の構造により多少変化します。
防カビ効果～400もの菌に対応し、カビの発生を長期間制御～
国内でも高水準の防カビ性で、４００もの菌から抗菌します。また、匂いがほとんどないので、全部の工程を水性材料で施工できるため、食品工場などの衛生管理が必要となる施設にも使用できる優しい塗料です。
安全性～人と環境にやさしい水性塗料～
アステックペイントは、ほとんどが水性ですので、匂いがほとんどなく、施工現場近隣の方々に塗料の匂いで迷惑をかけることがないのです。
また、低ＶＯＣ1％以下ですので人体にも地球環境にも負荷をかけないの非常に優しい塗料といえます。
※ＶＯＣは揮発性有機化合物で、シックハウス症候群の原因にもなる物質です。
